2005年，中央出台了一系列调控房地产市场、稳定房价的有力举措，福建各地积极配合，力促房地产市场保持稳定、健康发展。由于政策措施落实到位，福建房地产开发市场保持了较好的发展态势。投资平稳增长，开发结构向普通商品房和经济适用房倾斜，商品房交易活跃，房价稳中有升，涨势趋缓。对促进国民经济发展，保持社会稳定，加快城市建设发挥了重要的作用。一、2005年房地产开发市场稳步发展2005年，福建省房地产开发完成投资540.39亿元，房屋施工面积6231.57万平方米，分别比上年增长13.1%和7.5%；销售面积和销售额分别为1894.89万平方米和595.53亿元，分别比上年增长15.8%和22.6%.（一）调控成效显现，投资增幅保持平稳态势。针对2003、2004年投资过快增长，国家于2004年上半年采取了强有力的宏观调控措施，2005年调控效果显现，全年房地产开发完成投资540.39亿元，比上年增长13.1%，增幅在上年回落13.4个百分点基础上继续回落18.9个百分点，增幅在回落中保持平稳态势。2005年上半年增幅在15%-18%之间，下个半年增幅保持在11%-13%之间，各月增幅落差不超过7百分点。从经济类型看，国有经济比重下降，民营经济比{TodayHot}重上升，私营经济继续快速增长。全年国有经济（含国有控股）完成投资114.72亿元，比上年下降2.5%，占全部投资比重由24.6%下降到21.2%；民营经济完成投资425.67亿元，比上年增长18.2%，占比重78.8%，比上年提高了3.4个百分点；私营经济完成投资146.08亿元，在上年高速增长44.5%基础上继续增长30.7%，占全省投资比重27.0%，比上年提高3.6个百分点；港澳台和外商独资完成114.70亿元，比上年下降3.9%.从各设区市完成投资看，除福州市略降0.8%、宁德市微增4.8%外，其余地区增幅均高于全省平均水平，增长速度居前三位的是莆田市（59.4%）、龙岩市（33.5%）和漳州市（27.3%）。2005年各地房地产开发投资各 地完成投资（亿 元）增 长（%）上年增长（%）全省合计540.39 13.1 32.0{HotTag}福州市222.03 -0.8 34.0厦门市114.07 24.7 15.4莆田市21.47 59.4 57.4三明市14.59 18.4 37.2泉州市68.56 17.9 48.6漳州市41.66 27.3 55.9南平市19.47 26.4 14.5龙岩市19.11 33.5 29.5宁德市16.98 4.8 19.12005年全省房地产开发投资回落的原因是多方面的：一是受政策因素的影响。从宏观层面看，针对全国部分行业固定资产投资过热引发的煤电油运供应紧张，国家出台了一系列有针对性的调控措施，措施主要集中在土地和金融方面，如，冻结土地、提高项目资本金比例、提高银行固定资产投资贷款利率以及调整城市房屋拆迁政策等。2004年，完成土地开发面积比上年下降38.0%；新开工面积比上年仅增长0.5%.由于上年土地开发减少、新开工面积没有扩大，再加上2005年土地开发继续减少，使得施工规模增幅比上年回落较大，从而影响了投资增长。二是受2004年增速过快的影响。2004年福建房地产开发投资分别高速增长45.4%和32.0%，分别快于全国平均水平17.7个百分点和5.9个百分点。持续的高增长，起点高，2005年进行适当调整，增幅在回落的同时保持适度增长是合理的。三是受重点地区增幅回落的影响。从各地看，上年占全省投资46.8%的福州市，2005年下降0.8%，影响了全省增幅回落18.3个百分点。福州市增幅大幅回落，一方面是受土地供应减少，拆迁困难影响，造成土地开发滞后。全年土地开发面积比上年下降31.9%.另一方面，2004年新开工面积下降28.5%，制约了2005年施工量扩大，全年施工面积比上年下降4.4%.（二）土地购置增加，地价上涨，土地开发减少。全年房地产购置土地面积、土地成交价款分别为1824.21万平方米和145.69亿元，分别比上年增长28.6%和40.0%；全年平均地价798元/平方米，比上年增加156元，增长24.2%.厦门市年末出让的一幅商品住宅用地楼面价接近5500元平方米，创厦门市土地挂牌出让价格新高。近年房地产业快速发展的泉州市，地价一路攀升，靠前、第二、第三、第四季度全市平均地价依次为47.48万元/亩、72.00万元/亩、80.50万元/亩和114.9万元/亩，第四季度比第三季度上涨42.7%，第四季度土地供应面积134.49万平方米，占全年供应总量55.0%.近年来，由于调整拆迁政策，规范拆迁行为，导致拆迁难度大，困难多，开发商即使取得土地使用权，但因拆迁困难，往往难以进场开发施工，使土地开发减少。全年完成土地开发面积552.52万平方米，在上年下降38.0%基础上继续下降12.6%，土地开发投资16.37亿元，在上年下降36.2%基础上继续下降22.8%.福州市2004年出让的土地仍有部分未交付开发，2005年出让的2502亩土地均未交付开发，全市完成土地开发面积比上年下降31.9%，厦门市也比上年下降24.0%.（三）住宅开发向经济适用房倾斜。过去几年，福建经济适用房供应不足，促使房价上涨过快，严重影响了中低收入居民对住房的需求，2001-2004年，全省竣工的经济适用房大约有407万平方米，占全省竣工住宅9.3%，明显偏低。为解决中低收入居民住房困难问题，切实稳定住房价格，福建各地积极贯彻国家一系列调控措施，从经济适用房用地供应到项目开工建设，采取切实可行的措施加快建设步伐。2005年，全省经济适用房完成投资、施工面积分别为11.65亿元和204.37万平方米，分别比上年增长58.1%和15.9%，投资增幅为1998年以来较高。各地在建的建筑面积较大的经济适用房项目有：福州金山40万平方米；厦门杏北、翔安东方和高林三个小区建设经济适用房，总建筑面积达到134万平方米；泉州已确定在江南和北峰划拨120亩土地建设经济适用房。（四）银行贷款大幅增长，房地产开发资金供应充足。2005年，随着房地产金融调控政策的逐步贯彻实施，金融机构正确处理支持经济发展和防范金融风险的关系，进一步加强房地产信贷管理，优化调整房地产信贷结构，多元化支持福建房地产业发展。全年全省房地产开发国内贷款资金到位160.70亿元，比上年增长60.5%，增幅比上年快59.0个百分点，扭转了上年持续徘徊状态，占实际到位资金比重由上年14.8%提高到19.6%.截止2005年末，全省房地产开发类贷款（含住房开发贷款、住房委托开发贷款、商业用房开发贷款）余额252.05亿元，比上年增长45.2%，增速比上年末上升了31.4个百分点；当年新增86.96亿元，同比多增61.95亿元，增速比去年同期提高34.9个百分点。其中，厦门市房地产开发贷款余额约115.56亿元，比上年末增长67.7%；泉州市房地产开发贷款余额39.78亿元，比上年末增长20.9%.房地产贷款不良率下降。至2005年末，全省房地产贷款不良贷款率2.1%，比上年末下降1.2个百分点。其中，福州市不良贷款率为3.1%，下降1.1个百分点；厦门市不良贷款率为1.1%，下降2.3个百分点。房地产开发另外两大资金来源-自有资金和定金预收款，2005年分别到位140.66亿元和347.12亿元，分别增长24.0%和9.1%，增幅分别比上年回落36.5个百分点和32个百分点。尽管自有资金和定金预收款增幅回落较大，但由于信贷资金投放大量增加，确保了房地产开发资金供应。全年全省房地产开发实际到位资金821.68亿元，比上年增长21.3%，增速比投资额快8.2个百分点。年末，房地产开发各项应付未付款38.18亿元，比上年末下降7.9%，其中工程款下降10.7%.（五）商品房供应增加，市场交易回升，产销基本平衡。2005年，全省房地产房屋施工面积6231.57万平方米，竣工面积1713.12万平方米，比上年分别增长7.5%和12.4%.住宅供应结构进一步优化，福州市区全年竣工的商品住宅中，单元面积低于150平方米的占80.7%，比上年提高了1.8个百分点，单元面积低于60平方米的占18.3%，比上年提高了12.6个百分点。全年累计销售商品房1894.89万平方米，实现销售额595.53亿元，分别比上年增长15.8%和22.6%.上半年，受房产“新政”影响，销售状况不理想，下半年，特别是从9月后，随着福州市区和厦门市商品房批准预售量逐月加大，市场信心逐步恢复，销售速度开始加快，1-9月增长2.3%、1-10月增长9.9%、1-11月增长13.3%.在销售的商品房中，住宅1707.58万平方米，占90.1%，比上年增长20.8%；办公楼、商业和其他用房187.31万平方米，占9.9%，比上年下降16.1%.全年现房、期房分别销售548.56万平方米和1346.33万平方米，分别占28.9%和71.1%.福州市、厦门市分别销售841.34万平方米和289.16万平方米，两地合计占全省59.7%.二手房交易活跃，交易量继续放大。2005年，全省二手房交易面积1058.00万平方米，成交金额176.10亿元，分别比上年增长19.8%和30.0%.其中，福州市二手房交易宗数、交易面积分别为3.29万宗和302.33万平方米，分别比上年增长58.0%和37.0%，增幅比上年分别提高了27.1个百分点和8.6个百分点；泉州市区二手房交易宗数和交易面积分别为6524宗和60.76万平方米，分别比上年增长95.8%和53.0%.福建房地产市场能够保持需求旺盛，交易活跃，主要原因有以下几个方面：一是福建房地产市场发展比较健康，住房消费结构比较合理，购房以自住和改善型为主，房价相对比较低，潜在的市场需求量大。二是城市化进程加快，中心城市聚集效应显现。从2005年的购房成分看，福州市区外地人购房量占60%，厦门市外地人购房量占46.5%.三是各级房地产主管部门及各界新闻媒体坚持正面引导，增强投资者、消费者信心，潜在的市场需求逐步释放。四是各地相继建立了房地产市场信息系统，将房地产开发、交易、租赁情况实施网上登记备案，使开发商和购房者信息交流保持对称，杜绝暗箱操作，哄抬房价等行为，有利于稳定房价，有利于房地产市场持续健康发展。空置房略有增加，空置率在警戒区内。2005年末，全省空置一年以上的商品房面积223.44万平方米，比年初仅增加15.65万平方米，增长7.5%，其中，空置住宅72.11万平方米，占32.3%.商品房空置率低于警戒区间，房价在合理范围。从空置率看，按照国际计算空置率标准（空置率不超过30%），福建空置率低于警戒区间。近3年福建商品房空置率分别为23.2%、20.5%和20.8%.对于空置房增加，主要有以下原因：一是因地价大涨，推动房价过高，购房者购买力不足。二是近几年福建超市等大卖场快速发展，导致沿街小店铺销售不畅，售价又降不下来。三是近几年房价持续上涨，开发商看好前景，不急于销售。（六）房价走势稳中有升，涨势趋缓。由于福建城乡居民购房主要是自住和改善条件为主，市场交易和房价走势没有出现大的波动，房价稳中有升，涨幅回落。福州市，上半年商品住宅合同登记平均价格3228元/平方米，比上年同期上涨10.4%；第三季度平均价格为3334元/平方米，比上半年上涨3.3%，增幅比上半年回落7.1个百分点；第四季度平均价格为3389元/平方米，比第三季度上涨1.6%，增幅比第三季度回落1.7个百分点。厦门市全年平均价格5178元/平方米，比上半年上涨5.7%.福州市、厦门市房价月环比涨幅平均不到1个百分点。另据全国70个大中城市统计，福州市、厦门市第四季度商品住宅价格比上年同期分别上涨4.1%和5.7%，涨幅比上年同期分别回落2.9个百分点和5.7个百分点，比全国平均水平分别低3.4个百分点和1.8个百分点，在全国70个大中城市排名分别居42位和29位。总体上看，2005年，福建房地产市场发展比较健康，投资增长比较适宜，房价及其涨幅都相对较低。2005年，福建房地产开发投资完成额居全国各省（市、区）第9位，与上年持平，占全省城镇投资27.2%，高于全国平均水平6.2个百分点。2000年以来福建房地产开发投资年均增长21.1%，比全省城镇投资快3.0个百分点。2005年，全省GDP增长11.4%，人均可支配收入增长10.3%，商品房屋（包括新房和二手房）成交金额增长30.0%，房地产营业税收入增长26.3%.房地产业各项主要指标增长均快于经济增长。二、存在问题（一）地价涨幅过大，旧屋拆迁难。2005年，全省平均地价798元/平方米，比上年增加156元，增长24.2%.福州市上半年土地楼面地价为2169元/平方米，比上年同期上涨100.8%；泉州市平均地价上涨23.0%；厦门市年末出让的一幅商品住宅用地楼面价接近5500元平方米，创厦门市土地挂牌出让价格新高。近年来，由于调整拆迁政策，规范拆迁行为，导致拆迁难度大，周期长。开发商即使取得土地使用权，但因拆迁困难，往往难以进场开发施工，使土地开发减少。如，福州市2004年审批的72个拆迁项目中，有26个项目不能及时拆平，2005年出让2502亩土地均未交付开发。（二）个别地区房价涨幅过大，商品房供应结构有待调整。受房产“新政”影响，泉州市区前10个月市场处于观望状态，房价（不含别墅）基本上在3000元/平方米-3200元/平方米之间波动，较为稳定。进入11月后，市场交易活跃，巨大需求又迅速拉动房价上扬，11月份房价3610元/平方米，比10月份增长18.4%，12月份房价4108元/平方米，比11月份增长13.8%.全市全年批准预售的商品住宅中，建筑面积不超过120平方米的住宅占批准预售的全部商品住宅30.0%，高档公寓别墅占近三分之一。全年商品住宅平均价格2572元/平方米，比上年增长38.1%，增幅超出城镇人均可支配收入26.4个百分点。三、“十五”房地产发展成就巨大“十五”期间，福建房地产领域贯彻国家一系列宏观调控政策，按照“突出重点，区别对待，因地制宜，分类指导”原则，调控投资规模，调整开发结构，稳定房价，整顿规范房地产市场秩序，加强市场信息建设，使进了福建房地产业较快发展，支柱产业地位日益显现。（一）房地产投资和消费双向拉动经济增长。“十五”期间，全省房地产开发完成投资1854.73亿元，超过“十五”规划839亿元，是“九五”时期的2.2倍，年均增长21.1%，增幅比城镇固定资产投资高3.0个百分点，占城镇固定资产投资27.5%，比“九五”时期提高了5.8个百分点；五年累计竣工房屋面积6079.75万平方米，销售面积6472.94万平方米，分别比“九五”增长1.2倍和1.5倍；销售额1577.46亿元，比“九五”增长2.0倍，2005年房屋交易额相当于全社会商品零售总额33.0%.房地产开发企业数量由“九五”末期的2100家增加到2600多家，房地产投资和消费拉动经济增长的作用突出。（二）房地产对增加财政收入和扩大就业贡献加大。“十五”期间，全省房地产业缴纳营业税、所得税和契税206亿元，其中房地产营业税117亿元，占全省营业税总收入25.8%，居各行业首位。房地产开发业、物业和房地产中介服务业直接提供了14多万个工作岗位，增加了劳动就业，并带动建筑业、建材、装修、家电等数十个相关行业发展，从而直接间接为社会创造了大量劳动就业岗位。（三）极大地改善了居住环境。“十五”期间，全省共完成住宅投资1215.94亿元，竣工住宅面积5793.15万平方米，分别比“九五”时期增长1.6倍和1.1倍，共新建环境优美、配套齐全的住宅小区900多个，有100万户家庭乔迁新居，城镇居民住房人均建筑面积从“九五”末期的26平方米提高到32.2平方米，居全国前列，比“十五”规划多3.2平方米。城镇住宅成套率从“九五”末期的68%提高到84%，超出规划目标4个百分点。在发展住宅建设的同时，更注重住宅整体质量提高，积极实施住宅示范建设，以点带面，发挥样板引导作用，不断改善人居环境。晋江兰峰城市花园和福州仁文大儒世家列入建设部国家康居示范工程，晋江华泰国际新城、福州盛天现代城、格林兰苑、三木家天下和莆田荔园小区等项目进行省住宅建设示范小区考评，推动了住宅建设和管理水平提升。（四）住房保障体系基本确立。“十五”期间，面向中低收入家庭的经济适用房完成投资45.51亿元，竣工面积450.36万平方米，解决了3.2万户中低收入家庭的居住问题。面向较低收入家庭的廉租住房制度已启动。以住房商品化为取向的公有住房出售工作基本完成，92%公有住房已售出。政策性的住房金融体系初步形成，住房公积金归集总额由“九五”期末的61亿元增加到“十五”期末的300亿元，个贷总额由15.6亿元增加到172.8亿元，发放个贷户数由6.6万户增加到24.6万户，个贷使用率由24%上升到58%.四、“十一五”展望和发展建议2005年11月末召开的中央经济工作会议指出，房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要坚定不移地解决其发展中的突出问题，又要坚定不移地促进其稳定发展。这将为福建房地产业持续健康发展提供战略机遇和良好环境。随着海峡西岸经济区建设的全面推进，海峡西岸城市群建设，城镇化进程和产业集聚的加快，商品住房、工业厂房等房地产市场需求将扩大，县域房地产市场也将逐步发展壮大。目前福建人均GDP1.86万元，沿海地区居民的生活水平基本达到小康，按照国际一般规律，经济发展处于加速阶段，投资建设需求则处于较有力度的扩张期。全省的城镇化水平将从目前的47%左右提高到2010年的52%，城镇人口将年增约50万人，按照目前人均住房建筑面积32.2平方米计算，新增人口年需住房1600万平方米，2005年商品住宅竣工面积只有1400多万平方米，差距很大，因此房地产业将有一个较大的发展空间。发展建议：（一）改善宏观调控，优化供应结构。以科学发展观统领房地产业发展，创新发展模式，加强宏观引导，因地制宜，分类指导。要合理制定土地政策，调控土地供应规模和供应结构，优先落实中低价位、中小套型住房项目建设，保证有效供应，使全省普通商品住宅占全部商品住宅供应总量的80%，经济适用房供应量不低于10%.要通过发展住房租赁市场、建设职工公寓等多种方式，研究解决进城务工人员住房问题。在宏观调控中，应结合各地实际，对国民经济发展较快，但房地产开发投资增幅回落过大的地区，如福州、泉州市，要加大土地供应规模，确保投资稳定增长，防止大起大落。福州市每年土地供应应保持3000-4000亩左右，泉州市老城区土地紧缺，要开辟新区，增加新区土地供应，厦门市应加大岛外普通商品房建设，平抑房价过快上涨。（二）尽快建立信息发布系统，规范市场行为。目前，福州、厦门、泉州和漳州市已经较好地实施了房地产市场网络平台交易系统，密切监测行业景气变化趋势，关注市场需求变化，将消费者所关心的供求总量、区域结构、价格变化，以及开发商的各种诚信经营情况，按时采集、整理，并予以披露，有效防止虚构买卖合同、哄抬房价，诱骗消费者争购等违法行为，建全房地产信用档案制度，培育诚实守信的市场环境，引导开发商诚信经营。各地都应尽快推广这一网络交易系统。（三）引导开发商增强理性投资意识，切忌盲目扩张。要制定政策措施，扶持一批信用度高、财务状况好、开发业绩突出的企业成长，防止房地产企业一哄而上，特别要避免出现哄抬地价，圈地和盲目扩张现象。要建立新型健康的银企关系，通过提高行业进入门槛，将有限的信贷额度资金投向自有资金实力雄厚、市场品牌领先、土地资源储备能力强、专业化开发程度高、市场份额持续增长、再融资能力强的大型房地产开发商，使真正有广泛市场需求的经济型住宅获得信贷资金的支持。（四）扶持优势房地产企业。与房地产业发达地区相比，福建房地产行业集中度偏低、龙头企业不多，不利于在竞争中确立优势地位，对此，行业管理部门应采取措施扶持优势房地产企业。如，抓环境综合整治工作，改善企业生产经营环境；适度减免税费，增强企业造血功能；拓宽融资渠道，改善企业资产负债结构等。促其尽快做大做强，尽快担负起行业支柱和领头羊的重任，从而带动福建房地产业的发展。 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