为什么每一次与中国地产关联度和依存度较高的地产金融政策的出台都引起房地产界的友邦惊诧和措手不及？这是让金融人士深感疑惑的。 　　可以肯定地说是十五年房地产的大好形势让很多房地产成功人士被卖方市场、甲方思维和公众效应冲昏了头脑，根本看不清政府、银行、{TodayHot}消费者和媒体甚至经济学家等博弈中的微妙和本质变化；没有发现随着当年鼓励投资拉动内需政策的推进和后果呈现，特别是经济周期的内在演变规律。 　　1998年取消货币分房，应该说集中和提前催生了当代中国人普遍渴望拥有自己理想住宅和美好家园的愿望和行动。但是随着中国居民住房自有率的急剧提高（达80%），尤其是在出现中国经济过热争论和现象时，房地产这台国民经济的发动机，对GDP连续二十年保持8%以上，以及号称拉动120多个行业的支柱产业，自然首当其冲的面临刹车和调整的冲击和“伤害”——所以每一次房地产业者的委屈和过激反应都应该说情有可原。问题是大势不好，游戏规则也已经改变，更何况还有不变的政治经济学的硬道理—— 　　让我们书归正传，还是看看央行的政策与国家经济政策是如何互动和演变的： 　　起步阶段（1991年-1997年）： 　　1.《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》（人民银行，1995年8月）； 　　2.《个人担保住房贷款管理办法》（人民银行，1997年）。 　　重新起步 　　其实在启动阶段，海南地产泡沫和亚洲金融危机的教训和阴影也已经在金融政策的制定和推行中埋下了先机和伏笔，虽然那时刺激投资、拉动内需是重中之重和当务之急。按揭贷款的推出应该说是与土地有偿使用和房屋产权私有化并列的伟大革命，极大地释放了中国人积压多年的消费冲动和资产欲望。 　　稳步推进阶段（1998年-2000年） 　　1.《关于加大住房信贷资金投入支持住房建设与消费的通知》（人民银行，1998年4月）； 　　2.《关于鼓励消费贷款的若干意见》（人民银行，1999年）； 3.《经济适用住房开发贷款暂行规定》（人民银行，1999年）。 　　并非巧遇的管制 　　即使在这个房地产较热的时期，政府和央行也没有忘记中低尤其是低收入人群的住房结构问题，适时推出了有关支持经济适用房的金融相关政策。至于执行问题则是另一个层面的问题了。1998年货币分房可以说是中国房地产的真正转折点，拥有一套自己满意并有70年使用权的现代住宅已经不是梦想。应该说这一阶段以至延续到195号文件的低调推出，银行开发贷款和按揭贷款的双向支持，80%的资金比例和2.6万亿的资金总量无疑是中国房地产走上快车道的较大支持力量。 　　调控房地产信贷阶段（2001年至今） 1.《关于规范住房金融业务的通知》（人民银行195号文件，2001年6月）； 2.《关于加强房地产宏观调控、促进房地产健康发展的若干意见》（六部委、建住房2002年8月） 3.《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（人民银行121号文件，2003年6月）； 4.《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备存款金利率的通知》（人民银行，2005年3月17日）。 　　绝大多数的房地产人士几乎都是在2003年所谓121文件推出后才如梦方醒大呼小叫，其实细心的人可以看到这其实不过是2001年就推出的195号文件的补充和升级版；而今年此次七部委意见更是被业界和媒体惊呼为靠前次各部门联合痛下辣手。而我们又一次“巧遇”地发现3年前六部委早就多管齐下过了……。如果说中国的政策不稳定和多变有其内在的轨迹，而房地产界的掩耳盗铃和狂妄自大则显得有点匪夷所思！ 　　所以回顾和分析的结果是银行监管部门在房地产金融方面的危机意识和调控思维一直都是比较清醒和理性的，即使没有国家宏观政策的导向和经济周期的演进，银行作为一个公共型的经营机构天然有着周期化发展经验和极强的风险意识，它所采取的调控政策模型都是有迹可循和理所应当的。错的也许不是金融政策，而是房地产的惯性思维和拒绝承认现实的心态。 　　前瞻 　　过去的已经过去，总结是为了吸取经验教训更好地展望未来，{HotTag}尤其是培养和锻炼出一种前瞻型和预见性的思维方法。所以本文的下半部分就是试图从较新的一些有关房地产金融的信息和事件推导出相关的政策走势与业界共享： 　　拖延经年的中国产业——房地产基金法明年有望出台；非银行融资即直接融资和股权融资比例将加大。 　　因为无论是近日商务部向国务院建言对商业地产放开REITS，还是金融和房地产业内外人士的反复强烈呼吁，特别是信托公司房地产信托产品的试验和实践，如福建联华信托推出的准基金信托产品已经为基金推出积累了丰富的经验和舆论；而2005年6月，香港证监会修订《房地产信托基金守则》，放开对香港本埠以外的投资管制和基金上市，新加坡基金越演越烈的对大陆优质物业的一连串收购举动都对大陆的金融相关部门形成了很大的压力，因此银监会和证监会都在积极研究有关产业（房地产）基金问题应该是顺理成章也是大势所趋了。 　　商业地产将面临重大转折将进入升级换代阶段； 　　其实困扰中国商业地产的主要瓶颈一直是商业（地产）的中长期经营要求和模式（项目开发期+项目培育期+持续经营期较起码8年以上）与主要资金渠道银行信贷短期化（1-3年）的错位所致。 　　而2005年底香港东亚银行对华远和融科置地发放7年期的中长期租约抵押贷款和10月12日农总行出台的《农行经营型物业抵押贷款管理办法》将对商业物业发放5年至10年的中长期贷款并在全国7城市试行，都给沦陷于空置和纠纷的中国商业地产引来了一线曙光。而万达通过股权转让引进战略投资80亿元并将在香港以REITs方式上市，以及广州越秀先行在香港上市，都给中国的商业地产打了一针强心剂。饱受住宅短期销售模式非议和困扰的商业地产开发商终于可以寻求与美国不动产模式和资本市场接轨了。中国的商业地产将逐渐从以售为主开始向租售结合甚至以租为主模式转化和升级，当中国的商业地产领袖王健林终于可以豪气万丈地喊出万达开发的物业从此只租不售并在中国房地产的低谷时期获得央视2005年年度经济人物称号时，这个历史性的时刻将代表着中国的商业地产进入了真正意义上的转折和升级阶段——虽然道路还是曲折和漫长的。 　　民间资本将日益合法化和公开化；中小企业未来的融资主体依然是银行贷款和民间融资。 　　较近一年来央行副行长吴晓灵等金融高官多次在不同场合讲，将允许成立民间贷款公司和投资公司等民间非银行机构，逐步使民间借贷合法化；而以温州民间商会为代表的民间融资份额日益扩大并规范化也为政策的出台提供了理由和样本，与其放任自流还不如分而治之。特别是中小企业、落后城市和地区融资的瓶颈和困境，在十一五规划加快城镇化进程、全国均衡发挥战略与支持中小企业的舆论和环境下，放开和支持地方中小金融机构和中小企业的步伐日益加快。据央行首脑称，今年《债券管理条例》有望出台。今后将发展一个禁止中小企业进入的优质大企业的高等级债券市场，加大大企业的直接融资力度和额度；通过这样的挤出法，使商业银行贷款倾向于中小企业并成立中小企业信贷部。 　　取消期房销售将成为达摩之剑，定金和预收款管理会更加严格。 　　中消协称期房销售的投诉一直高居榜首，以《央行地产金融报告》取消期房销售为导火索，各界纷纷批评定金和预收款具备融资功能甚至有非法融资之嫌，香港和美国对定金和预收款的第三方监管和分离制可能被借鉴和采用。目前上海、北京和深圳等地相继对期房和预售采取了限制和监管措施，而且随着消费者的不断成熟，买方市场的逐步形成，现房销售将是大势所趋。 　　大企业融资的方向将转向海外资本；但海外资金进入的总量和速度依然受限。 　　较近合生创展、万达、万科等大型房企的海外成功融资极具示范效应并掀起了一轮海外融资的热潮。但对绝大多数的中国房地产企业来说无异于望梅止渴。虽然海外资本由于对人民币的升值预期和房地产升值的预期加大和加快了进入中国的步伐，但金融监管机构对国际游资和热钱给人民币造成的升值压力、结汇难度和房价上涨依然保持高度警惕；一些地区和行业管理部门相继并将继续出台和执行限制海外资金进入高档房地产项目的相关措施。 　　注：本文部分资料参考央行副行长吴晓灵在哈佛-清华《全球化城市与地产运营商》的讲义。 找靠谱的红木家具品牌看大红酸枝百科网 广上不锈钢：质量标准比肩欧美，助力健康中国建设 为什么我一定要关心你的“外墙”？ 顺应生活快节奏~兔宝宝易装解决家装周期长的难题！ 箭牌复合轻纹砖：回归本真，用减法美，诠释理想的家居空间大背景 亚细亚公益行 | “爱星行动”拥抱「星星的孩子」让爱不再孤单 狄耐克智慧家庭中控屏：有颜有料的实力派 百强·马丁系列|传统与现代的美丽邂逅，诠释实木家居的简与奢 百强新店冬日落地宁波见证极简与美的会晤 ZHEPAIThanksgivingSpecial丨用温度，契合你的独特品味 炬星生活I巧妙的锅架设计，是掌握好火候的关键